Antes de firmar la escritura de un apartamento, una casa o una finca, en Colombia es habitual firmar una promesa de compraventa. En ella comprador y vendedor se obligan a celebrar la compraventa en una fecha y en una notaría determinadas, y fijan el precio, la forma de pago y las condiciones de entrega.
Una promesa bien redactada protege el dinero que usted entrega por adelantado. Una promesa mal hecha puede ser ineficaz, es decir, no obligar a nadie, y dejarlo sin una herramienta clara para exigir el cumplimiento.
Qué es la promesa de compraventa
Es un contrato preparatorio: su objeto no es transferir el inmueble, sino obligarse a firmar más adelante el contrato definitivo, que es la compraventa por escritura pública. La propiedad solo pasa al comprador cuando la escritura se registra en la oficina de registro de instrumentos públicos.
Requisitos para que la promesa sea válida
La ley civil colombiana (artículo 1611 del Código Civil, en la redacción del artículo 89 de la Ley 153 de 1887) exige que la promesa cumpla, entre otros, estos requisitos:
- Que conste por escrito. Una promesa verbal sobre un inmueble no produce efectos.
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces.
- Que contenga un plazo o una condición que fije la época en que se firmará la escritura. La práctica recomendada es indicar fecha, hora y notaría.
- Que el contrato prometido quede tan determinado que solo falte la tradición o las formalidades legales. Esto incluye identificar con precisión el inmueble y el precio.
Si falta alguno de estos elementos, la promesa puede no producir efectos. Es el error más costoso y más frecuente en promesas redactadas sin asesoría.
Cláusulas que debe revisar
Identificación de las partes
Nombres completos, documentos de identidad, estado civil y, si alguna parte actúa por medio de apoderado, el poder correspondiente. Si el vendedor está casado o tiene unión marital, conviene verificar si se requiere la intervención del cónyuge o compañero.
Identificación del inmueble
Dirección, número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral, linderos o referencia a la escritura que los contiene, área y, si hace parte de una propiedad horizontal, el número de la unidad y sus parqueaderos y depósitos.
Precio y forma de pago
Valor total, sumas que se entregan en cada momento, cuentas a las que se consigna y, si parte del pago depende de un crédito hipotecario o de un subsidio, qué pasa si el crédito no se aprueba.
Fecha, hora y notaría
La fecha exacta para firmar la escritura, la hora y la notaría. Es el punto que con más frecuencia se deja incompleto.
Entrega del inmueble
Fecha y estado de la entrega, inventario, paz y salvo de servicios públicos, administración e impuesto predial.
Libertad de gravámenes
El vendedor debe declarar que el inmueble está libre de embargos, hipotecas, limitaciones al dominio, pleitos pendientes y afectaciones, o indicar cuáles existen y cómo se levantarán antes de la escritura.
Arras
Las arras son una suma que se entrega como garantía. Pueden pactarse como arras confirmatorias (parte del precio) o como arras de retracto, que permiten a las partes desistir: si desiste quien las dio, las pierde; si desiste quien las recibió, las devuelve dobladas. Conviene dejar claro de qué tipo son.
Cláusula penal
Es la suma que debe pagar la parte que incumpla. Debe ser proporcional y estar redactada con claridad.
Gastos
Quién paga los gastos notariales, el impuesto de registro y los derechos de registro. La costumbre es repartir algunos por partes iguales, pero todo es negociable y debe quedar escrito.
Antes de firmar: el estudio de títulos
La promesa no reemplaza el estudio de títulos. Antes de entregar dinero, revise el certificado de tradición y libertad actualizado y la historia jurídica del inmueble para confirmar quién es el propietario, si hay embargos, hipotecas, falsas tradiciones o problemas de linderos. Le explicamos el proceso en Estudio de títulos antes de comprar.
Errores comunes
- Usar una plantilla descargada sin ajustarla al negocio real.
- No fijar la notaría ni la hora de la escritura.
- Pagar grandes sumas sin estudio de títulos.
- Entregar dinero en efectivo sin recibo o a cuentas de terceros.
- No prever qué pasa si el crédito del comprador no se aprueba.
- Firmar con quien no es el propietario o sin el poder adecuado.
- No autenticar las firmas, lo que dificulta probar el contrato.
Promesa sobre inmuebles sobre planos
Cuando se compra un inmueble que todavía no existe, lo usual es que el constructor use su propio formato de promesa o un contrato de encargo fiduciario. En esos casos conviene revisar:
- Quién recibe el dinero: si los pagos van a una fiducia o directamente al constructor.
- La fecha estimada de entrega y qué pasa si se retrasa.
- Las especificaciones y acabados que se prometen, y cómo se prueban.
- La licencia de construcción del proyecto.
- Las condiciones para desistir y las penalidades.
Promesa en inmuebles sometidos a propiedad horizontal
Si el inmueble hace parte de un edificio o conjunto, pida el paz y salvo de administración antes de la escritura y lea el reglamento de propiedad horizontal: le dirá qué puede y qué no puede hacer con el inmueble (por ejemplo, alquilarlo por días o hacer reformas). Vea la guía de la Ley 675 de 2001.
Qué pasa si alguien incumple
Si una de las partes no cumple (no paga, no se presenta a la notaría o no entrega el inmueble), la otra, si cumplió, puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, en ambos casos con la indemnización de perjuicios que corresponda o con la cláusula penal pactada. Por eso es importante que la parte que sí cumple deje constancia: por ejemplo, comparecer a la notaría el día y la hora pactados y pedir que se deje constancia de su presencia.
Comprar desde el exterior
Si usted vive fuera de Colombia, puede firmar la promesa y la escritura por medio de un apoderado con un poder otorgado ante el consulado o apostillado, según el caso. Vea Buying property in Colombia.
Cómo le ayuda Advisa International
Revisamos o redactamos la promesa de compraventa, hacemos el estudio de títulos y acompañamos la escritura y el registro. También ofrecemos inmuebles con respaldo legal en nuestro catálogo de propiedades.
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Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa se registra?
No se inscribe en el folio de matrícula como la escritura. Lo que transfiere la propiedad es la escritura pública registrada.
¿Tiene que ser autenticada?
La ley exige que conste por escrito. Autenticar las firmas es muy recomendable porque facilita la prueba del contrato.
¿Qué pasa si el vendedor no se presenta a la notaría?
Quien sí cumplió puede dejar constancia de su comparecencia en la notaría y exigir el cumplimiento o la indemnización, según lo pactado y la ley.
¿Puedo desistir de la promesa?
Depende de lo pactado. Si se pactaron arras de retracto, existe esa posibilidad con las consecuencias económicas previstas. Si no, el desistimiento unilateral puede generar la cláusula penal.
¿Sirve una plantilla de internet?
Puede servir como referencia, pero cada negocio tiene condiciones propias. Una promesa sin los requisitos legales puede no producir efectos.
Contenido informativo general; no constituye asesoría legal para su caso.
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