Comprar un inmueble es una de las decisiones patrimoniales más importantes.
Muchos riesgos jurídicos no pueden detectarse simplemente visitando la propiedad o revisando sus fotografías.
Por eso, antes de comprar, conviene analizar la situación jurídica del inmueble y de quien pretende venderlo.
El certificado de tradición y libertad: el punto de partida
El certificado de tradición y libertad permite consultar información registral del inmueble, incluyendo antecedentes de dominio y determinadas limitaciones, gravámenes o medidas inscritas.
Antes de una operación conviene revisar una versión reciente y verificar nuevamente la información antes de formalizar la compraventa.
Entre otros aspectos, debe verificarse:
- Quién figura como propietario.
- Si existen varios propietarios.
- Hipotecas.
- Embargos.
- Demandas u otras medidas inscritas.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Limitaciones al dominio.
- Antecedentes que puedan requerir un análisis adicional.
El estudio de títulos: más allá del certificado
El certificado de tradición es fundamental, pero no sustituye necesariamente un estudio jurídico de títulos.
El estudio permite analizar la cadena de adquisición y los documentos que sustentan la propiedad, con el alcance y período que corresponda a cada operación.
Puede ayudar a identificar situaciones como:
- Problemas en antecedentes de propiedad.
- Sucesiones pendientes.
- Poderes insuficientes.
- Errores en la identificación del inmueble.
- Transferencias que requieren revisión.
- Situaciones que puedan afectar la seguridad jurídica de la operación.
Hipotecas, embargos y otras medidas
Una hipoteca no significa necesariamente que un inmueble no pueda venderse.
Sin embargo, debe establecerse cómo se cancelará y en qué momento se realizará el pago correspondiente.
Los embargos y determinadas medidas cautelares requieren un análisis especial porque pueden afectar la posibilidad de transferir el inmueble.
Por eso, estos aspectos deben revisarse antes de comprometer la totalidad del precio.
Patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar
Son figuras diferentes y sus efectos jurídicos también lo son.
El patrimonio de familia tiene reglas especiales de protección y levantamiento.
La afectación a vivienda familiar puede exigir, según las circunstancias, el consentimiento de ambos cónyuges o compañeros permanentes para determinados actos sobre el inmueble.
Cuando alguna de estas figuras aparece registrada, debe determinarse qué actuaciones son necesarias antes o durante la operación.
¿Qué pasa si el propietario falleció?
Si el titular registral falleció, es necesario analizar la situación sucesoral antes de realizar una compraventa.
No basta con que existan personas que manifiesten ser herederas.
Debe verificarse quién tiene jurídicamente la facultad de disponer del inmueble y en qué etapa se encuentra la sucesión.
Otros aspectos que conviene revisar
Dependiendo del inmueble y de la operación, también puede ser conveniente verificar:
- Impuesto predial.
- Valorización, cuando aplique.
- Administración de propiedad horizontal.
- Reglamento de propiedad horizontal.
- Áreas y linderos.
- Información catastral.
- Uso del suelo.
- Licencias de construcción, cuando corresponda.
- Situación de servicios públicos.
- Identidad y facultades del vendedor.
La promesa de compraventa
La promesa de compraventa debe cumplir los requisitos legales para producir obligaciones.
Entre otros aspectos, debe constar por escrito, establecer el plazo o condición para celebrar el contrato prometido y determinar suficientemente el negocio que se pretende celebrar.
Por eso, lo recomendable es revisar jurídicamente la operación antes de firmar la promesa, no después.
¿Y si compra desde el exterior?
Una persona que reside fuera de Colombia puede realizar determinadas actuaciones mediante apoderado, siempre que el poder cumpla las formalidades aplicables y contenga facultades suficientes para la operación.
Dependiendo del lugar donde se otorgue, pueden existir diferentes formalidades de autenticación, legalización o apostilla.
Puntos clave
- Antes de comprar una propiedad, conozca primero qué está comprando.
- Revise el certificado de tradición y libertad, analice los antecedentes de propiedad, identifique gravámenes y limitaciones y determine quién tiene realmente la facultad de vender.
- Detectar un problema antes de firmar puede evitar un conflicto patrimonial mucho mayor después.
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